든든전세주택2 정책 (도입 취지, 문제점, 실제 사례)

 

든든전세주택2 정책 (도입 취지, 문제점, 실제 사례)

 

전세사기 피해자 보호와 공공임대 확대를 위해 정부가 2024년 도입한 ‘든든전세주택2(협의매입형)’는 도입 1년이 지난 지금 실적 부진과 제도적 한계로 평가가 엇갈리고 있습니다. 기대와 달리 낮은 공급률, 임대인 중심 구조, 품질 문제 등이 드러났으며, 향후 개선이 필요한 상황입니다. 본 글에서는 정책의 도입 취지부터 실제 사례까지 짚어봅니다.

도입 취지 – 전세사기 대응과 공공임대 확대

‘든든전세주택2’는 정부가 2024년에 전세사기 대응 및 비아파트형 공공임대 공급 확대를 위해 새롭게 도입한 정책입니다. 기존 든든전세주택은 전세사기로 경매에 넘어간 주택을 HUG(주택도시보증공사)가 낙찰받아 임대하는 방식이었지만, 이 과정에서 HUG가 대신 갚은 전세보증금(대위변제액)이 급증하고 회수율이 낮다는 한계가 있었습니다. 이에 정부는 ‘협의매입형’이라는 새로운 방식으로 전환했습니다. 즉, HUG가 임대인과 직접 협의해 주택을 매입하고, 무주택 임차인에게 공공임대로 공급하는 구조입니다. 임차인은 주변 전셋값 대비 90% 수준의 임대료로 최대 8년(4+4년)간 안정적으로 거주할 수 있으며, 보증금 미반환 위험에서도 자유롭습니다. 2024년 정부는 이 방식으로 2000가구, 2025년에는 4000가구, 총 6000가구를 공급하겠다는 계획을 발표했습니다. 경매 절차 없이도 전세사기 주택을 회수하고, 신속하게 공공임대로 전환하는 것이 목표였습니다.

문제점 – 임대인 중심 구조와 실적 부진

든든전세주택2는 제도 시행 첫 해인 2024년, 기대와 달리 실적이 극히 저조했습니다. HUG에 따르면 2024년 실제 매입된 주택은 수도권 기준 12채에 불과하며, 전국적으로도 목표 대비 매우 낮은 수준입니다. 이는 임대인들이 HUG에 집을 매각하려 하지 않기 때문입니다. 집값이 상승할 것이라는 기대감, 제도 개편으로 줄어든 혜택 등이 복합적으로 작용한 결과입니다. 특히 논란이 된 점은 임대인에게 제공되는 구조적 혜택이 과도하다는 것이었습니다. 예를 들어, HUG가 2억 원짜리 전세보증금을 대신 변제한 주택을 1억6000만원에 사들이고, 임대인은 6년간 이자(연 5%)만 내다가 만기에 원금만 일시 상환하면 해당 주택을 다시 취득할 수 있습니다. 시세가 상승하면 시세차익을 얻을 수 있고, 하락하면 매수를 포기하면 되는 구조입니다. 이러한 비판에 따라 HUG는 제도 도입 직후, 재매입 시점의 감정가를 100% 반영하는 방안을 도입하고, 전세보증보험에 가입된 주택이 2채 이하인 임대인만 신청할 수 있도록 기준을 강화했습니다. 하지만 이후에는 매각에 응하는 임대인이 더욱 줄어들었고, 제도 운영이 난항에 빠졌습니다.

실제 사례 – 입주자의 불만과 품질 관리 문제

2024년 공급된 일부 든든전세주택은 품질 문제가 심각하다는 지적도 많았습니다. 실제 사례에 따르면, 서울 강서구에서 든든전세주택에 당첨된 A씨는 사전 열람일에 방문했을 때, 미납 관리비 독촉장, 베란다의 오물, 동파된 변기, 날파리 사체 등을 발견해 충격을 받았다고 전했습니다. 또 다른 입주자는 “곰팡이가 심하게 껴 있는 창문을 보며 정말 수리된 주택이 맞는지 의문이 들었다”고 말했습니다. 이런 문제는 대부분의 든든전세주택이 오랫동안 비어 있던 구축 주택이기 때문입니다. 사람이 살지 않은 채 수년 간 방치된 주택은 기본적인 청소와 수리를 거치더라도 상태가 만족스럽지 않을 수 있습니다. 그동안 HUG는 주택별로 점검과 수리를 진행해왔지만, 일관된 품질 관리에는 어려움이 있었습니다. 이에 따라 2025년부터는 보다 체계적인 품질 관리를 위해 ‘하자보수공사 설계용역’을 추진하고 있습니다. 사전입찰 방식으로 하자보수를 계약해 주택 상태 편차를 줄이고, 입주자의 만족도를 높이겠다는 목표입니다. 하지만 이미 입주가 이뤄진 주택에 대한 신뢰 회복은 별개의 과제로 남아 있습니다.

 

2024년 도입된 든든전세주택2는 전세사기 대응과 공공임대 확대라는 명확한 목표를 갖고 시행됐지만, 공급 실적 저조, 임대인 중심 구조, 품질 미비 등 다수의 한계를 드러냈습니다. 제도의 지속 가능성을 확보하려면 실수요자인 임차인 중심의 구조 개편과, 철저한 주택 상태 관리가 필수적입니다. 정부는 정책의 실적보다 실제 이용자의 만족도를 기준으로 제도를 보완해 나가야 합니다.