2025 공동주택 공시가격 상승

2025 공동주택 공시가격 상승

2025년 4월, 국토교통부는 전국 1,558만 가구에 대한 공동주택 공시가격을 발표했습니다. 전국 평균은 3.65% 상승했으며, 서울은 7.86%로 상승 폭이 컸던 반면, 세종시는 -3.27% 하락하며 양극화가 두드러졌습니다. 공시가격은 주택 보유세와 종합부동산세 부과 기준이 되는 핵심 지표로, 단순한 숫자를 넘어 경제적 파급력과 세부담 변화를 불러옵니다. 이번 발표가 우리 경제와 주택시장에 어떤 의미를 가지는지 살펴보겠습니다.

서울 공시가격 급등, 무엇이 달라졌나

서울의 공동주택 공시가격은 전년 대비 7.86% 상승했습니다. 특히 강남 3구의 상승세가 두드러지며 서초구는 무려 11.64%가 올라 전국 최고 상승률을 기록했습니다. 이는 단순한 지역 내 부동산 호황이 아닌, 부동산 자산 가치 재평가와 연동된 시장 기대감의 반영으로 볼 수 있습니다. 특히 반포동 래미안 원베일리의 경우 전용 84㎡의 공시가격이 34억 3600만 원으로 책정되며, 보유세가 전년보다 35.9% 늘어난 1820만 원으로 확정되었습니다. 이러한 변화는 두 가지 경제적 의미를 내포합니다. 첫째, 고가 주택 보유자의 세 부담이 실제로 체감될 수준으로 상승했다는 점입니다. 이는 정부의 ‘조세 형평성’ 강화를 위한 의도와 일치합니다. 둘째, 고가 아파트를 중심으로 한 서울 주택시장 재과열 우려입니다. 공시가격이 실거래가에 가까워지고 있어 향후 재산세, 종합부동산세 등의 직접적인 부담으로 연결될 수 있고, 이는 일부 고소득층의 자산 재배분 전략에도 영향을 미칠 수 있습니다. 이와 같은 급등세는 중산층 및 다주택자의 세금 부담 가중을 불러오며, 주택시장에 다시금 ‘보유세 회피’ 또는 ‘양도세 유예 전략’과 같은 절세 움직임을 촉진할 수 있습니다. 투자 목적보다 실거주 수요에 초점을 둔 지역주택 시장의 가격 안정 정책과 충돌할 가능성도 커졌습니다.

세종의 하락, 지방 부동산의 현실

반면, 세종시는 -3.27% 하락하며 전국 최대 하락률을 기록했습니다. 지난 수년간 공공기관 이전과 투기적 수요로 가격이 급등했던 세종은, 거품이 빠지며 현실적인 조정국면에 접어든 것으로 분석됩니다. 특히 수도권과 비교해 상대적으로 주거 인프라 부족, 정주 여건 악화 등이 복합적으로 작용하며 하락세를 이끌었습니다. 이는 지방 부동산의 불균형을 여실히 보여주는 사례입니다. 한때 전국 최고 상승률을 자랑하던 세종은 시장 피로감과 규제 강화로 인해 ‘신도시 리스크’가 현실화되었고, 투자자들이 빠르게 이탈하면서 가격이 하락하고 있습니다. 그 결과, 지방 부동산 시장은 ‘기대감’보다는 ‘불확실성’이 앞서게 되었습니다. 또한 지방의 하락세는 지역경제에도 악영향을 줄 수 있습니다. 공시가격 하락은 세수 감소로 이어지며, 지방정부의 재정운영에 부담을 줄 수 있고, 결과적으로 공공서비스 축소나 지역 기반 투자 위축 등의 2차적인 파급 효과도 우려됩니다. 이는 지역 간 재정 격차 심화를 의미하며 장기적으로 국가 전체의 균형 발전에 장애가 될 수 있습니다.

공시가격 상승, 보유세와 종부세에 미치는 영향

이번 공시가격 발표에서 가장 주목해야 할 경제적 변화는 보유세와 종합부동산세 부담의 확대입니다. 1가구 1주택자 중 종부세 대상 주택은 전년 대비 약 5만여 가구 증가하여 31만 7998호로 집계되었습니다. 이는 전체의 2.04%를 차지하며, 종부세 적용 기준인 공시가 12억 원 초과 주택이 늘었다는 뜻입니다. 세 부담 확대는 단순히 ‘부자 증세’의 차원을 넘어 전체적인 자산 분포와 소비 행태에도 영향을 줍니다. 특히 고가 주택을 다수 보유한 다주택자나 은퇴 고령층에게는 세 부담이 현금흐름에 직접적인 영향을 미치며, 자산을 매도하거나 임대 수익을 높이기 위한 전략적 움직임을 유도할 수 있습니다. 또한 ‘공시가격 현실화’가 지속되면서 실거래가에 가까운 공시가 책정이 일반화되면, 보유세 부담은 앞으로도 계속 증가할 전망입니다. 이는 장기적으로 세입자의 전·월세 부담 증가, 주택 시장 전반의 유동성 위축으로 연결될 수 있어 정부의 정교한 정책 조율이 필요합니다. 한편, 올해 접수된 공시가격 의견 제출 수는 4,132건으로 전년 대비 35% 감소했고, 그중 78.5%는 공시가격을 “더 올려달라”는 내용이었습니다. 이는 세금 부담보다 시장 가격 반영을 우선시하는 자산가들의 입장이 반영된 결과로 해석됩니다. 실거래가 대비 공시가격이 낮다고 판단한 이들이 세금 부담을 감수하더라도 자산 평가의 현실화를 원하고 있다는 점은 주목할 부분입니다.

 

2025년 공동주택 공시가격 발표는 단순한 행정절차가 아닌, 국민경제 전반에 영향을 미치는 중요한 시그널입니다. 서울과 세종의 극명한 대비는 부동산 시장의 양극화를 보여주고, 공시가격 상승은 세금 부담 증가로 이어지며 자산시장에 압박을 가합니다. 따라서 이번 공시가격 발표는 단순히 ‘몇 퍼센트 올랐다’는 수치 이상의 경제적 의미를 가집니다. 투자자, 실수요자, 고령자 등 각 이해관계자는 이를 기반으로 향후 자산 전략을 다시 점검할 필요가 있습니다. 정부 또한 공시가격 현실화와 조세 형평성이라는 두 목표 사이에서 균형 잡힌 정책 추진이 요구됩니다.